Wann endet eine Instandhaltungsmaßnahme und wann beginnt eine Modernisierung? Und welche Kosten sind Modernisierungskosten? Die Beantwortung der Fragen ist sehr relevant, denn nur Modernsierungskosten können offenbar über Mieterhöhungen auf die Mieter umgelegt werden. In einem Gerichtsgutachten wurde dieser Frage von uns nachgegangen. Es handelte sich konkretum umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen (WDVS) an einem Wohnblock.

Aufgabenstellung

Bei einem Wohnblock wurden durch den Eigentümer umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen (WDVS) mit den damit verbundenen Randarbeiten durchgeführt. Zusätzlich wurden voher offene Laubengänge zu Fluren mit Fenstern umgewandelt. Die Kosten für die Arbeiten wurden als Modernisierungskosten in Mieterhöhungen für die Mieter umgelegt. Ein Mieter behauptet nun, dass keine Modernisierung vorlag sondern überwiegend Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Insbesondere wurde auch eine tatsächliche Einsparung von Energie bestritten. Es war nun zu untersuchen ob die einzelnen Arbeiten zu einer Modernisierung oder zu einer Instandhaltung zugehörig waren und ob tatsächlich eine Einsparung von Energie zu erwarten ist.

Feststellungen zur Instandhaltungsmaßnahme

Durch das Gericht wurde vorgegeben, dass die Fassade noch nicht instandsetzungsbedürftig gewesen sei. Das WDVS war also als Modernisierungsmaßnahme einzustufen. Der Umbau der ehemaligen Laubengänge zu unbeheizten Fluren mit Fenstern, die nun als Pufferzone zum Außenklima dienen, führt ebenfalls zu einer Einsparung von Energie und ist damit als Modernisierung einzustufen. Des Weiteren war für eine fachgerechte Ausführung des WDVS die Attikaabdeckungen der Dachterrassenbrüstungen anzupassen, sowie die Absturzsicherung vor Fenstern zu ändern, so dass diese Arbeiten auch Folgen der Modernisierung darstellen und keine Instandhaltungsmaßnahme. Die Hinzuziehung eines Architekten, eines Brandschutz-Fachplaners und eines Statikers und die Einstellung der Kosten hierfür in die Mieterhöhung in Verbindung mit der energetischen Modernisierung war ebenfalls korrekt.

Lediglich vollständige Erneuerung des Brüstungsgeländers auf den Dachterrassen war für die durchgeführte Modernisierung nicht notwendig, sondern stellten eine Instandhaltungsmaßne dar. Die Kosten hierfür waren also aus der Mieterhöhung heraus zu nehmen.

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltungsmaßnahme und Modernisierung ist häufig gar nicht so einfach. Im Wesentlichen kommt es darauf an, ob bereits zu sanierende Schäden vorliegen, dann handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Die rechtlichen Begriffe werden dabei von den Gerichten ausgelegt, die sinnvollerweise dem Gerichtssachverständigen für den jeweiligen Fall konkrete Vorgaben liefern, wie dies auch hier der Fall war.